Во второй половине XIX века Флорида была сельскохозяйственным штатом без развитой инфраструктуры, да и сельское хозяйство было не слишком развито, поскольку вывезти продукцию было невозможно. Туристам предлагали девственную рыбалку и охоту. Отдыхающие добирались до курортных городков Флориды с многочисленными пересадками. Отели там были никакими, дорогих частных резиденций тоже не было. Телеграфная связь с Нью-Йорком отсутствовала, оттуда не доходили и газеты.

В 1888 году американский предприниматель Генри Флаглер, разбогатевший на нефти вместе с Джоном Рокфеллером, построил в городке Сент-Августин Poncede Lion – первый шикарный отель в испанском стиле на 540 мест, оборудованный по последнему слову техники: с электрическим освещением во всех комнатах. На территории имелись казино, бассейн с сульфатными водами, поле для гольфа и теннисные корты. Флаглер полностью перестроил и допотопную железную дорогу до Сент-Августина: заменил полотно, заказал новые шикарно декорированные пульмановские вагоны и организовал специальный прямой поезд из Нью-Йорка, достигавший города всего за 30 часов.

Подобным образом улучшая железнодорожное сообщение и строя шикарные отели, девелопер продвигался дальше на юг страны. В 1895 году он завершает строительство грандиозного отеля Royal Pointciana в Палм-Бич на 1750 комнат с обеденным залом на 1600 персон и одним официантом на каждый столик. Номер стоит $100 (это более $2 тыс. в сегодняшнем выражении). В 1895 году Флаглер строит The Breakers – еще один роскошный отель в Палм-Бич, годом позже задумывает Royal Palm – отель в Майами. Предприниматель инвестировал в экономику Флориды около $50 млн, или $1 млрд в нынешних ценах. Он сделал штат курортом для богатых, который вполне успешно соперничал с французской Ривьерой. Уже перед Первой мировой войной в Палм-Бич можно было увидеть скопление шикарных яхт, а война только укрепила позиции Флориды, так как ездить на отдых в Европу стало невозможно.

Самые известные из девелоперов второй волны – Джон Коллинз и Карл Фишер, которые действовали в Майами – развернулись не на шутку. В Бискайенском заливе, отделяющим от материка полуостров, на котором расположен Майами-Бич, были сделаны лагуны, построены искусственные острова, с побережья привезли песок. Земля была нарезана на участки и продавалась под девелопмент. Дело происходило в 1912-1913 годах, и Фишер обещал, что к 1914 году в каждом доме будет электрическое освещение и телефонная связь, а к 1916 году – централизованный водопровод и канализация. Он также собирался устроить гольф-поля, рыбалку, затеял ежегодную регату. Фишер предложил строительство хайвея из Майами в Индианаполис, ратовал за углубление прохода из Атлантического океана в Бискайенский залив и так далее. Сначала дела шли неважно, в войну проекты даже пришлось заморозить, но строительство возобновилось уже в 1918 году. Фишер добавил к инфраструктуре Майами-Бич поле для поло. К 1920 году «процесс пошел» – место стало пользоваться популярностью.

В этому времени возникли и новые города и поселки: Бока-Ратон, который собирались строить как элитный поселок в испанском стиле для ультрабогатых, в котором должны были быть не дома, а «палаццо». Фейс-контроль был жестким: только «лучшие люди» и предпочтительно протестанты могли подавать заявки на приобретение там недвижимости. Второй проект был назван Корал-Гейблс («корраловые фронтоны», и они действительно были кораллового цвета) – это пригород Майами, совершенно новое поселение с клубами, каналами, торговыми центрами, фонтанами, площадями, собственным университетом, свободно разгуливающими фламинго. Предполагались выделенные бизнес-зоны, районы для рабочих, состоятельных и богатых. Чтобы не расстроить гармонию дизайна, на территории Корал-Гейблс запрещалось самостоятельное строительство. Рыночную стоимость недвижимости в Корал-Гейблс после реализации всего проекта оценивали в $75 млн. Планировалось централизованно построить 1 тыс. домов в персидском, южноафриканском, французском, итальянском, китайском, испанском и других стилях, для чего со всей страны были собраны 12 лучших архитекторов. До конца бума успели сдать около 100 домов. Они продавались по $20-100 тыс. За $1 млн была построена въездная группа в город, за столько же – «Колизей» на 7,2 тыс. мест. Проект назвали «Венецией Америки». Чтобы оправдать название, по каналам запустили курсировать гондолы с гондольерами, и уверяли, что импортировали настоящие венецианские. Каналы делались не для красоты. Это увеличивало долю недвижимости с видом «на воду».

Названия проектов звучали либо по-испански (Пасадена, Санта-Моника, Буэна-Виста, Рио-Виста), либо по-итальянски (Неаполь, Венеция, Индрио), или это были универсальные средиземноморские названия, такие как Ривьера. В некоторых случаях прилагался и девиз: Индрио – «новый и самый красивый Голливуд во Флориде», «золотые ворота юга», Орландо – «прекрасный город», Санкт-Петербург – «солнечный город», Форт Лаудердейл – «тропическая волшебная страна», а Майами-Бич – «волшебный город». Рядом с каждым успешным проектом был «проект-паразит», в нем продавались «почти такие же» лоты, но по более низким ценам.

Строительный бум расходился волнообразно. Он начался в 1923 году в Майами, в 1924 году перекинулся на Тампу, а в 1925-м достиг Джексонвиля. Пик спекуляций пришелся на 1924–1925 годы, и его эпицентром стал Майами-Бич – курорт для среднего класса, более демократичный, нежели Палм-Бич или Бока-Ратон. В 1923 году один только Фишер продал там участков на $3 млн, в 1924 году – на $8 млн, в 1925 году – на $12 млн.

К 1925 году в Майами-Бич было построено 56 отелей на 4 тыс. номеров, 178 многоквартирных домов, 306 торговых и офисных зданий, восемь казино, три школы, четыре поля для поло, три кинотеатра, две церкви и 858 частных домов. Считается, что всего в эти проекты было инвестировано около $1 млрд в тогдашних ценах. Только в январе 1926 года объем сделок с недвижимостью составил $2 млрд. Продавалость все: от участков под застройку коммерческой и жилой недвижимостью и готовых объектов – домов, офисов, гостиниц, торговых центров – до больших участков земли площадью 5-10 актов под «фермы» (они маркетировались как «независимость» на пяти акрах соснового или пальмового леса – так тогда называли флоридские джунгли), каучуковые плантации, банановые рощи и цитрусовые ранчо. К концу бума начали продвигать и «индустриальные» возможности, например, активно рекламировали «текстильный город» к западу от Дайтоны, который призван был стать местом грандиозной фабрики «дайтонской одежды».

Большинство проектов продавались на стадии проектной документации, как сказали бы сейчас. Один исследователь флоридского бума съязвил: «В проекте участки выглядели лучше. Покупателю передавалось видение девелопера. А он видел прелесные извилистые бульвары, бухты для яхт, парки, засаженные кокосовыми пальмами, гибискус в цвету. Продавец мог показать, какое место будет оживленным, и предлагал выбрать там двойной участок для открытия бизн