Большинство идет самым простым путем и распродает участки без подряда. Другие, пытаясь нащупать тенденции ближайших лет, выводят на рынок новые форматы и новые проекты — от клубных закрытых очень дорогих проектов до массовых пригородов.

 

Со своим подрядом

 

На подмосковном рынке недвижимости впору вводить новое понятие стиля — а-ля шанхай. В ближайшие годы он отодвинет далеко на задний план и классику, и модерн, и то, что называют современным стилем. Массово закупленные участки без подряда в следующие годы станут массовой стихийной застройкой в чистом поле.

«В течение ближайших двух лет мы увидим стихийную застройку, — прогнозирует Владимир Яхонтов, управляющий партнер “Миэль — Загородная недвижимость”. — Сейчас не так много предложений домов в поселках с единой концепцией».

Девелоперы начиная с прошлой зимы перешли в сегмент продажи участков без подряда. И не прогадали. «Участки без подряда — беспроигрышный продукт. Проект, начатый на злобу дня, неожиданно принес колоссальную доходность — больше 100%», — рассказывает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект» (входит в RDI). Компания начала продавать землю (проект «Клубничные поля», 21 км от МКАД по Киевскому, и «Южные горки», 10 км от МКАД по Каширскому шоссе) в разгар кризиса. «Это было чисто поле, в которое не было вложено ни копейки. Земельный участок был у нас в управлении. И люди несли деньги просто за поле, которое еще не было разбито на участки», — продолжает Васильев. Коммуникации девелопер планирует подвести к лету 2010 г. Стоимость сотки, по данным «Загородного проекта», составляла около $10000 — в 2 раза меньше по сравнению с докризисным периодом. Участки предлагались в мелкую нарезку — от 8 соток. «Средняя стоимость покупки составляла $100000, что на тот момент соответствовало покупательской способности», — говорит Васильев.

Наибольшим спросом у клиентов компании Vesco Consulting пользуются недорогие участки без обязательного подряда на строительство, говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. Доля спроса на них составляет 47,8%, в то время как год назад — в докризисный период — всего 19% клиентов интересовались наделами в поле.

Участки без подряда будут востребованы по крайней мере ближайший год, считает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость». «Все скептически относятся к участкам без подряда, и мне тоже хочется сказать, что это временная ниша. А если не временная? Это может привести к настоящему буму на рынке загородного строительства, — полагает он. — Такое предложение снижает цену входного билета для потребителя. Если раньше нужно было выложить в течение полугода как минимум $200000 (5 млн руб.) за дальнюю дачу, то сейчас в том же сегменте за 0,5-1 млн руб. можно купить участок и дальше уже быть гибким в своих вложениях».

 

Все дальше и дальше

 

«Рынок будет отступать все дальше от границ города. На купленных в последний год многочисленных участках без подряда начнут строиться дачные поселки — без общего архитектурного стиля, зачастую без инфраструктуры», — рисует грустную картину Алексеева. Процесс переселения из города в пригород постепенно набирает обороты. «Через 5-10 лет Москва станет еще шире. В рамках МКАД она будет многоэтажная, а в рамках ЦКАД — в основном малоэтажная. Далее, в радиусе до 100 км, будут дачи», — полагает Архипов.

Потенциал для развития участники рынка видят у симферопольского, ярославского, дмитровского, новорязанского направлений. Здесь есть свободные территории, а трассы относительно проходимы. «Сократился спрос на объекты, расположенные по престижному Новорижскому шоссе, — виной тому служит необоснованно высокий уровень цен, установленный девелоперами», — говорит Алексеева.

Симферопольское шоссе начало раскручиваться с 2005 г. Пик пришелся на прошлый год, тогда здесь было заявлено 24 проекта, в 2009 г. — 10 (данные компании Blackwood). Всего на начало IV квартала 2009 г. на этой трассе появилось около 60 поселков. И в этом году Симферопольское шоссе заняло 2-е место после Новорижского по общему количеству загородных поселков.

Наибольший интерес для покупателей, утверждают риэлторы, представляют проекты в 30-километровой зоне от Москвы. По данным «Инком-Недвижимости», большинство поселков — лидеров продаж — это проекты без подряда экономкласса в пределах 30 км от города. В их числе «Южные горки» (10-й км Каширского шоссе), «Клубничные поля» (21-й км Киевского шоссе).

Каждый третий клиент Vesco Consulting заявляет о готовности приобрести дом или участок, расположенный в зоне от 30 до 50 км от МКАД. Преимуществом пользуются такие шоссе, как Симферопольское, Ярославское, Новорязанское, где много проектов экономкласса.

Домовладения, расположенные на расстоянии далее 50 км от МКАД, также пользуются значительным спросом: на них приходится 41% заявок.

 

Недострой не берут

 

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», темпы выхода новых проектов в этом году превышают прошлогодние показатели в 2 раза. Но больше половины — это поселки с участками без обязательного подряда. Потенциальный спрос (звонки) на участки без подряда превышает интерес к коттеджам — 64% интересуются самым дешевым предложением, говорится в отчете компании «Инком-Недвижимость». Но в структуре продаж коттеджи остаются лидерами: на этот сегмент приходится 57% сделок, на участки — только 27%. В компании этот парадокс объясняют невысоким качеством предложения поселков без подряда.

В Vesco Consulting, напротив, отмечают снижение интереса к коттеджам: за год спрос на коттеджи уменьшился в 2 раза. «В нынешних условиях покупка участка с подрядом или дома в строящемся поселке — значительный риск для клиента остаться с недостроенным объектом в активе», — говорит Алексеева. Потенциальные клиенты заявляют о готовности купить дом в коттеджном поселке, который полностью достроен и сдан в эксплуатацию или же находится на завершающем этапе строительства (более 60-70%). «Сейчас покупают только готовый продукт, с документами», — согласен Яхонтов.

На рынке элитного жилья ситуация та же. Основным спросом в этом году пользовалось готовое жилье под ключ в построенных поселках с дисконтом до 50%, говорит Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». По его данным, 80% доли спроса на рынке дорогого загородного жилья приходилось на готовые дома вторичного рынка или же первичные предложения в полностью построенных и готовых к проживанию коттеджных поселках. Оставшиеся 20% спроса — это земля без подряда. Продажи шли в готовых поселках, которые уже полностью построены и подключены к коммуникациям. На Новой Риге это «Павлово», «Бенилюкс», «Гринфилд», «Риверсайд», «Монолит». На Киевском шоссе — «Променад» и «Рассказовка», перечисляет Артемьев. Встали продажи в поселках на нулевой или начальной стадии строительства. «Покупателей здесь не могли привлечь даже значительные скидки», — отмечает он.

 

Экономнее и экономнее

 

Наибольший спрос, по информации Vesco Consulting, приходится на экономкласс. До 40% всей клиентуры составляют покупатели с бюджетом $250000-500000. Соответственно, наибольший интерес вызывают дома площадью не более 300 кв. м (70,6% спроса) на участках не более 20 соток (76,3%). Экономкласс, как полагают специалисты, останется лидирующим сегментом как минимум и следующий год. В 2010 г. доля жилья экономкласса на загородном рынке увеличится на 15-20%, подсчитали в компании «Маршал Эстейт».

По мнению Васильева, спрос будет смещаться с участков без подряда к готовым таунхаусам и домам небольших размеров — 100-150 кв. м. На рынке загородной недвижимости чувствуется недостаток качественных предложений, расположенных недалеко от города (до 30 км) с бюджетом менее $200000-250000 за объект.

В этом году, по информации «Загородного проекта», в коттеджных поселках с подрядом особой популярностью пользовались таунхаусы и небольшие коттеджи (в среднем до 250 кв. м) в максимально готовом виде. Их стоимость в наиболее популярных предложениях в среднем составляла 45000 руб. за 1 кв. м.

«Если бюджет покупки соответствует бюджету покупателя, спрос колоссальный», — комментирует Андрей Пучков, гендиректор Urban Group. Эта компания начинает проект строительства жилья экономкласса общей площадью 50000 кв. м (многоэтажные дома в 6-9 этажей и таунхаусы) в ближайшем Подмосковье, в Сходне. По словам Пучкова, они планируют начинать продажи с 40000 руб. за 1 кв. м.

«Цена продукта, который будет пользоваться высоким спросом, должна варьироваться в пределах 25000-30000 руб. за 1 кв. м», — уверена Татьяна Капланова, коммерческий директор Mozaik Development. Но пока ее компания по таким ценам не продает жилье даже в своем тверском проекте в рамках ЧГП. Там ценовой диапазон определен в 30000-39000 руб. за 1 кв. м.

В элитном секторе интерес останется к небольшим клубным поселкам до 50 домов, находящимся недалеко от больших проектов на 100-300 домов, где есть вся инфраструктура, прогнозируют в «Калинка-Риэлти». Востребованы будут дома площадью 400-700 кв. м на участках в 15-30 соток.

 

И снова пригороды?

 

Начиная с 2000-х гг. на рынке недвижимости регулярно поднимается тема развития пригородов. Примеры Европы и США не дают нам покоя. Идея переезда москвичей в ближайшее Подмосковье привлекательна, но ее реализация постоянно упирается в отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры в области.

«В 2006-2007 гг. начали говорить о массовом оттоке людей из Москвы, о пригородной 15-километровой зоне, где будут офисы, школы и т.п., — вспоминает Владимир Яхонтов. — Плюсы собственного дома очевидны: большая площадь, участок, экология. Цены на малоэтажное жилье в области и квартиры в Москве сопоставимы. Но социальное развитие Московской области остается важнейшим сдерживающим фактором. Если до школы ехать час и ребенка в машине тошнит, это важно».

«В конце 2006 г. мы получили шквал звонков от людей, которые готовы продать свою 2-3-комнатную квартиру в Москве и переехать в домик площадью 150-200 кв. м в ближайшем Подмосковье, — добавляет Антон Архипов. — За 2006 г. цены на московские квартиры выросли на 70%. Но рынок загородного жилья оказался не готов к такому спросу». По его мнению, в случае благоприятного развития экономической ситуации и возникновения на загородном рынке дефицита все проекты окупятся и дадут дополнительную прибыль.

Андрей Васильев считает, что в ближайшей перспективе будет пользоваться спросом формат «пригород». По его мнению, других достойных альтернатив у рынка нет. Поэтому компания «Загородный проект» решила построить «Западную долину» на 730 домовладений (дома и таунхаусы) между Киевским и Боровским шоссе. Проект стартует весной 2010 г., срок реализации — пять лет. Площадь домов — 100-300 кв. м, участков — 5-15 соток. Ориентировочная стоимость — от $180000 за домовладение, или от $1600 за 1 кв. м без отделки в коттеджах и от $2000 за 1 кв. м в таунхаусах.

Проект достаточно рискованный для кризисного времени: большой масштаб, нулевой уровень строительства, все это отпугивает любого потенциального потребителя. Но вопроса «Что вы будете делать, если дома не будут продаваться?» для Васильева не существует. «Будут продаваться. Мы не можем не продать, — утверждает он. — В недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой».

Компания готова продавать домовладения по любой цене, лишь бы первой занять перспективную нишу — больших недорогих проектов в 30-километровой зоне от МКАД. «Тот, кто выстрелит первым, получит все», — уверен Васильев. По его данным, в следующем году на рынок будут выходить аналогичные проекты. Сама компания «Загородный проект» планирует начать весной еще один проект в формате «пригород».

Светлана Данилова "Ведомости" 241 (2511)