"Деловой Квартал"-Новосибирск. 22.01.2008

Крупнейший российский интернет-брокер «Брокеркредитсервис» решил заработать на недооцененности сельскохозяйственных земель. В конце декабря начал действовать первый земельный ЗПИФ компании «Пермские земли». БКС всерьез заинтересовался инвестициями в земельные участки и планирует расширить линейку фондов, в активы которых войдет земля.

Первый земельный ЗПИФ под управлением УК «БКС — Фонды Недвижимости» «Пермские земли» начал действовать 24 декабря прошлого года, сообщил «ДК» финансовый директор УК «БрокерКредитСервис» Салават Алпаров. Фонд создан на 15 лет, в его состав вошли 400 га земель с/х назначения в Пермской области. СЧА фонда составляет 400 млн руб.

По словам Алпарова, в дальнейшем земли будут переведены в категорию «земли поселений», что позволит реализовать проект комплексной жилой застройки. Выбор Пермской области собеседник объясняет стечением обстоятельств — «пайщики рассматривали возможность приобретения площадки во многих крупных городах». Алпаров не раскрывает количество и имена пайщиков, однако уточняет, что ранее они входили в число «клиентов компании».

Пайщики смогут использовать паи фонда в качестве залога банковского кредита, ведь в дальнейшем планируется вывод паев на ММВБ, рассказывает Алпаров. Сейчас многие банки неохотно принимают паи ЗПИФов в качестве залога из-за их низколиквидности, и вывод на биржу поможет решить эту проблему, поясняет собеседник. По словам Алпарова, вознаграждение УК составит около 2%. При сравнимых ставках вознаграждения для УК управлять ЗПИФом выгоднее, подчеркивает Алпаров — в частности, за счет экономии на розничном обслуживании клиентов.

В БКС считают инвестиции в с/х земли перспективным направлением. Компания уже зарегистрировала ЗПИФы «Недвижимость пенсионного фонда», «Лонг Мани» и «Профи». Сейчас идет формирование фонда «Недвижимость пенсионного фонда». В актив этих фондов также войдут земельные участки.

В линейке фондов других новосибирских компаний, УК «Мономах» и УК «Алемар», земельные фонды отсутствуют. В дальнейшем УК «Алемар» не планирует создание земельных ЗПИФов, сообщили в компании. В УК «Мономах» от комментариев отказались.

По мнению директора УК «Сибиряк» Тараса Демиденко, девелоперов закрытые ПИФы привлекают прежде всего налоговыми каникулами, поскольку налог на прибыль во время существования фонда не платится. Преимуществом ЗПИФов также является то, что владельцы паев не раскрываются, добавляет Демиденко. По его словам, земельные участки уже входят в состав некоторых фондов под управлением компании — «в частности, в ЗПИФ “Фонд недвижимости Сибиряк”.

После изменения категории участка, например перевода из “земель с/х назначения” в “земли поселений” (последнее означает возможность строительства), стоимость площадки может вырасти “в разы”, соглашается президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУДС) Олег Луговой.

“Земельные участки остаются недооцененным активом, растущим в цене последние несколько лет, — говорит исполнительный директор УК “Финам Менеджмент” Андрей Шульга. Компания управляет ЗПИФом “Финам-Земельный” (сформирован в мае 2006 г). Как пояснил Осин, в состав фонда входят около 1, 1 тыс. га с/х земель, еще около 1 тыс. га находится в стадии оформления. Доход фонд получает от сдачи активов в аренду или субаренду, а также от перепродажи земель.

Доходность ПИФа “Пермские земли” будет зависеть от действий УК, которая будет заниматься текущим управлением проекта, с которой у БКС будет заключен контракт или договор на управление объектом, замечает адвокат, член Новосибирской областной коллегии адвокатов Марина Антонова. Именно в текущем управлении для пайщиков заключены основные риски, ведь в результате действий девелопера возможен как рост, так и снижение его стоимости, поясняет она.

Основной владелец БКС -  президент Олег Михасенко. В группу входят одноименная управляющая компания, НПФ “Российский пенсионный фонд”, BrokerCreditService (Cyprus), страховая компания “Бастра”. Совокупный оборот по итогам 2006 г. составил 12 трлн руб. БКС занялся инвестициями в недвижимость еще в конце 2004 г., создав ЗПИФ “Фонд недвижимости БКС”. Сейчас под управлением УК “БКС — Фонды недвижимости” находится три ЗПИФа, в которых аккумулировано более 400 млн руб.